Hace seis años, después de un trámite que había llevado seis años también, el Parlamento sancionó la ley 19.676. Su objeto es que los propietarios de inmuebles vacíos y degradados cumplan algún día con sus obligaciones.
La norma definió de qué edificios estaba hablando: inmuebles urbanos vacíos durante dos o más años cuyos dueños no estén cumpliendo el «deber de conservar» que establece la ley de ordenamiento territorial, que tengan una edificación paralizada o que permanezcan, simplemente, baldíos.
La ley determinó, además, que le corresponde al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) solicitar que un inmueble sea declarado «vacío y abandonado»; le dio a la Justicia el poder de declarar tal cosa. Y dispuso, también, que cuando un inmueble es efectivamente declarado en ese estado el juez debe ordenar al propietario que presente y ejecute un plan para rehabilitarlo. Si esto no sucede, dicta también la ley 19.676, el magistrado tiene que hacer que el inmueble se remate. En la subasta el precio de base será de 75 por ciento del que tenga la propiedad en los registros de la Dirección Nacional de Catastro, se lee en su artículo 25.
Cuando, el 26 de octubre de 2018, Tabaré Vázquez le puso el cúmplase a la norma, hacía años que desde los muros de la ciudad había gente que preguntaba por qué había tanta gente sin casa y tantas casas sin gente. Ya el censo de 2004 había aportado datos inquietantes sobre la magnitud del problema.1 Hacía tiempo que los técnicos de los planes de erradicación de los asentamientos ponían en evidencia el gasto enorme que implicaba llevar los servicios a las áreas periféricas en las que se construían los realojos y, por lo tanto, el absurdo que significaba que padrones del área central de la ciudad permanecieran abandonados. Habían pasado casi 40 años desde que el Grupo de Estudios Urbanos, liderado por el entonces catedrático destituido Mariano Arana, denunciara que la desidia y la especulación inmobiliaria desenfrenada estaban demoliendo la Ciudad Vieja y expulsando del barrio a muchos de sus vecinos.
Pero el censo de 2011 había permitido ponerle nuevos números al abandono: 7,8 por ciento de los inmuebles de localidades urbanas del país estaba vacante; en Montevideo era 7 por ciento, pero en los barrios centrales el guarismo promediaba un 10. Y en la Ciudad Vieja llegaba a 18. Son los números que hay hasta que el próximo 10 de diciembre, según promete el Instituto Nacional de Estadística, se divulguen los resultados del censo del año pasado.
El senador Óscar Andrade (1001, Frente Amplio [FA]) lo pone así: «Son 240 mil viviendas en Uruguay. De esas 240 mil, 120 mil son segunda propiedad y 15 mil están en construcción. Sacando esas dos, había cerca de 100 mil viviendas que se repartían en los dos componentes: viviendas que estaban vacías por la especulación inmobiliaria y viviendas que estaban vacías porque se encontraban abandonadas».
Este 26 de agosto Brecha presentó dos solicitudes de acceso a la información pública con el mismo texto, una al MVOT, otra a la ANV. La consulta era en qué ocasiones estos organismos habían hecho uso de la ley de inmuebles vacíos y degradados, puesto que –como se recordará– se trata de los organismos facultados para iniciar el trámite.
El 13 de setiembre el ministerio envió su respuesta, redactada por las reparticiones correspondientes. La Asesoría Jurídica de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial expresó que «no ha realizado ninguna acción al amparo de la ley 19.676». La División Jurídica dijo exactamente lo mismo. Al cierre de esta edición, vencido el plazo el martes, la ANV no había, en cambio, respondido.
Ni al senador Andrade ni al diputado de Asamblea Uruguay (FA) Mauricio Guarinoni les sorprendió lo hallado. «No se aplica. Es un proceso caro y burocrático», respondió Andrade al semanario. «La ley puede ser preciosa, pero requiere voluntad política para llevarla adelante», contestó Guarinoni, impulsor de la iniciativa de la que derivó la ley 19.676.
DORMIRLA
Durante este período de gobierno se presentaron dos proyectos de ley dirigidos a enfrentar el problema. «Los dos los hice yo», comentó Andrade. Pero llevan la firma de toda la bancada frenteamplista. El 17 de setiembre se cumplieron tres años desde que entró a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial del Senado el que se titula «Bienes inmuebles con deuda compensable».
Se trata de aquellos que –por concepto de impuestos– acumulan deudas tan grandes con los gobiernos departamentales que equivalen o superan su valor. El proyecto busca abreviar el plazo en que puede resolverse su expropiación. Hoy ese proceso usualmente se ve demorado y encarecido por juicios interpuestos por los propietarios, que disienten con el precio al que ha sido tasado su bien. Son litigios que llegan a agregarle dos años a un trámite que lleva lo suyo aun sin estos.
Los valores establecidos por la Dirección de Catastro son famosos por su desactualización. «No podés confiar en lo que dice Catastro sobre lo que hay construido o no en un padrón», le dijo al semanario el sociólogo Pablo Cruz, coordinador de la Unidad de Gestión de Acceso al Suelo Urbano de la División de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia de Montevideo (IM). «Mantener un catastro actualizado es algo muy valioso y muy costoso. Hoy es una oficina con muy poco personal; muy especializado, pero que gana poco. Si tú heredaste una casita de tu abuela hace 40 años, nunca hiciste la compraventa e hiciste de ella una mansión, en Catastro sigue apareciendo la casita de tu abuela», graficó. Son datos que parecen básicos para formular políticas, pero además determinan los impuestos que debe pagar la propiedad y no parece haber demasiados interesados en ponerlos al día.
El proyecto propone saldar el asunto exonerando a las intendencias de la obligación de nombrar un perito para hacer la tasación y permitiéndole atenerse al precio fijado por Catastro. El propietario conservaría, sin embargo, la posibilidad de recurrir, pero debería hacerlo en un plazo de seis días. Si así lo hiciera, el juez tendría que dictar su resolución en un término de 20 días.
Durante este período, la comisión legislativa que debía considerar la iniciativa se dedicó mayormente a elaborar una fórmula que atendiera a los deudores del Banco Hipotecario. «En setiembre se cumplirán dos años de presentado el proyecto de ley. Hemos sido recontracomplacientes, pues cuesta mucho recabar opiniones», protestaba Andrade desde la presidencia de la comisión el 1 de agosto de 2023. «Adelanto que en los próximos siete días en mi partido estaremos en condiciones de votar a favor o en contra de esta iniciativa que se está presentando», prometió su colega colorado Germán Coutinho.
Pero ni blancos ni colorados definieron su posición. Sí la fijó el ministerio. Tres meses y pico después, el 14 de noviembre, José Aranco, director nacional de Ordenamiento Territorial, expresó ante la comisión que «desde el ministerio compartimos también la motivación, la fundamentación del proyecto de ley que refiere a la abreviación del proceso expropiatorio». «En realidad, toda legislación que en definitiva aliente el cumplimiento de los deberes relativos a la conservación, al cuidado de la propiedad inmueble, […] es bienvenida. También compartimos la fundamentación en cuanto busca optimizar los procedimientos de acceso al suelo por parte del Estado», añadió. «Nosotros compartimos el espíritu de esta ley, así como el de la ley 19.676, relativa a inmuebles vacíos y degradados», proclamó finalmente el funcionario tras citar extensamente las obligaciones que la ley de ordenamiento territorial de 2008 les impuso a los propietarios.
Durante la pandemia, la Dirección de Acondicionamiento Urbano de la intendencia capitalina hizo un relevamiento de las fincas que podrían llegar a ser alcanzadas por la abreviación del trámite expropiatorio. «La intendenta veía esto como una forma de incrementar la cartera de tierras a bajo costo para el gobierno departamental», recordó el sociólogo Cruz. Se trataba de despejar de la nómina de deudores a aquellos cuyos pasivos fueran suficientemente elevados, que estuvieran abandonados y que pudieran ser útiles al propósito de ubicar allí viviendas. «Los que tenían una deuda significativa y ofrecían interés fueron 1.500», informó a Brecha.
El segundo proyecto planteado por la bancada frenteamplista sobre este tema proponía incrementar la valuación de los inmuebles vacíos a los efectos del cálculo del impuesto al patrimonio. En la misma sesión del 14 de noviembre quedó claro que no prosperaría.
«Todos sabemos que ya hay una postura política definida por este gobierno nacional en el documento Compromiso por el país en el sentido de no crear nuevos impuestos ni tampoco aumentar los existentes. Por lo tanto, no tengo más que ceñirme a esa promesa», sostuvo ante la comisión el ministro Raúl Lozano.
Al proyecto de abreviación del trámite expropiatorio, a pesar de los conceptos formulados por el director de Ordenamiento Territorial, le cabe el verso de Vallejo «el cadáver, ay, siguió muriendo». El 6 de agosto de este año Coutinho volvió a prometer solemnemente que el partido de don Frutos daría su veredicto en una semana y sus colegas nacionalistas también pidieron tiempo. Pero la comisión volvió a no tener cuórum. «A la hora 17.10 minutos, los senadores presentes reclaman la hora, por lo que se levanta la sesión», escribió la secretaria sobre la reunión que tendría que haber tenido lugar el 10 de setiembre. Cinco días después, la presidenta de la Asamblea General, Beatriz Argimón, declaró concluido el período parlamentario.
REMARLA
El semanario también presentó una solicitud de acceso a la información ante la IM. En 2018 el gobierno departamental creó un adicional de 100 por ciento a la contribución inmobiliaria que deben pagar las fincas urbanas y suburbanas que permanezcan vacías durante más de un año. Brecha quiso saber si esta medida se cumple y con qué resultados.
El 12 de setiembre la Administración de Ingresos Municipales respondió que la carga se viene cobrando desde el primer año sobre un número creciente de inmuebles. En 2018 su recaudación aportó a las arcas de la ciudad 989 mil pesos. En 2022, el último año informado, contribuyó con casi 17 millones (16.850.468 pesos). Los datos proporcionados hacen pensar que quizá, además de producir estos recursos, la medida esté haciendo habitar algunos de esos inmuebles. De 2018 a 2021, las fincas gravadas pasaron de 1.309 a 5.764. En 2022 su número descendió a 5.189.
No es lo único hecho por Montevideo en esta materia. El trabajo hecho por el Grupo Interinstitucional de Fincas Abandonadas, constituido en 2009 a impulso de la Defensoría del Vecino, ambientó la creación –en 2017– del proyecto departamental Fincas Abandonadas, con el propósito de recuperar las que pudiera en beneficio de la ciudad. Y de empezar a hacerlo ya, con la legislación vigente.
Es útil saber en qué consiste meterse en ese trámite y Cruz lo explicó: «Para expropiar un bien, una vez adoptada la decisión, el intendente debe obtener la aprobación de la junta departamental. Tenés que identificar quién es el propietario, llevarle una notificación. Si el propietario no se notifica, tenés que publicar un edicto en el Diario Oficial durante un período determinado. Después de que venció ese plazo, si nadie se notifica, la notificación se da por realizada. Entonces se ratifica la voluntad de expropiar y se nombra a un tasador que determine el valor del inmueble. El intendente debe resolver que acepta ese precio y esa resolución debe ser avalada también por la junta departamental. Allí hay que intentar nuevamente notificar al dueño, informándole ahora del precio. Si el propietario viene y dice “fantástico, firmemos”, todo termina ahí. Pero como casi nunca hay un propietario, termina iniciándose un juicio expropiatorio. Allí podemos lograr que el juez autorice la “toma urgente de posesión”, si los fundamentos de la solicitud lo convencen. Comienza entonces una segunda instancia, en la que la intendencia debe hacer su oferta de pago. Y si no hay un abogado de la contraparte, el juez designa a un abogado defensor para discutir el precio. Si no hay acuerdo, se nombra a otro perito para tasar el bien. Luego hay vistas a las partes y recién después de esto llega la sentencia, la intendencia es condenada a pagar, cosa que hace con los títulos de deuda, y se escritura». «Al momento nunca hemos llegado a la etapa de la escritura», aclaró.
Recorriendo este camino, Fincas Abandonadas logró que se le autorizara la toma urgente de posesión de 22 padrones, un conjunto de propiedades valorado en 4 millones de dólares en el que se pueden construir más de 300 viviendas. Hay otros 11 juicios avanzados en los que se espera que en los próximos meses la Justicia autorice la toma.
En ese suelo podrían levantarse 190 viviendas. Se lo valúa en 2 millones de dólares. Otra veintena de juicios va más lenta. Los padrones sumados también valen 2 millones de los verdes y podrían albergar 220 hogares.
Son resultados valiosos, pero la herramienta tiene sus límites. Uno es la capacidad operativa de los servicios de la IM para dar seguimiento a estos procesos. Otro es, como puntualizó Cruz, «que los inmuebles más interesantes desde nuestro punto de vista están al día con los impuestos. Para especular hay que tener las cuentas pagas», puntualizó.
COMPRAR LÍOS
En lo sustancial, la normativa sigue inmóvil. «El problema es que no quieren votar una ley que sea nuestra. Por eso mismo tuvieron trancado el proyecto de [Cristina] Lustemberg. Ese salió más por miedo a que seguirlo trancando hiciera perder algún punto en la campaña que por el proyecto en sí mismo», subrayó Andrade acerca de sus proyectos. A veces las ganas faltaron también en otros bandos. «Los plazos en que se ven los resultados de los planes de vivienda exceden los de un período de gobierno. Esto hay que pensarlo a 15 años y eso plantea un desafío para construir la voluntad política», apuntó Guarinoni.
Y hay otro problema. Ricardo Villamide, el fundador de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, recordaba que el operador inmobiliario neoyorkino René Frank había afirmado que la existencia de un mercado inmobiliario en Uruguay «era la prueba más concluyente de que Dios existe». Ya en 1985 el stock habitacional era suficiente para albergar a la población existente. Y aunque la población casi no crecía, seguían haciéndose grandes y fructíferos negocios construyendo inmuebles, comprando, vendiendo.2
El economista Mauricio de Rosa ha estimado que en Uruguay 0,1 por ciento de la población posee entre 3 y 5 por ciento de la propiedad inmobiliaria y que el 1 por ciento más rico es propietario de entre 11 y 15 por ciento de esa riqueza. «Esto quiere decir que tienen entre 11 y 15 veces más que lo que tendrían si el reparto fuera igualitario», añadió al ser consultado. Las rentas que esos bienes originan no son un cambio chico ni dejan de tener consecuencias para el resto de la sociedad.
«En el año 2012, cuando estábamos elaborando la ley, salió un estudio del BID [Banco Interamericano de Desarrollo] que comparaba el incremento del valor del suelo urbano con el incremento de los salarios en Uruguay. Desde el triunfo del FA el valor real del salario había aumentado 38 por ciento, a una velocidad extraordinaria en América Latina. Aun así, el valor del suelo había subido más. Evidentemente, vos tenías que destinar un porcentaje cada vez mayor de tu salario para tener tu vivienda. Imaginate ahora», apuntó Guarinoni.
«No es que estés lleno de maldad, pero tu negocio es que el suelo urbano se encarezca. Pensar la reforma urbana es ir contra esa lógica de mercantilización. Tenés que asumir ese lío», laudó Andrade. Guarinoni propuso un nuevo frente: «Yo creo que ahora tenemos que plantearnos el problema de las viviendas vacías, cualquiera sea su estado de conservación. La normativa internacional sugiere que se debe apuntar a que las viviendas no estén vacías más de seis meses. En Vancouver, Canadá, les pusieron un impuesto de
1 por ciento de su valor fiscal y lograron reducir 15 por ciento la cantidad de viviendas vacías. En 2017, lo subieron a 1,25», graficó.
1. Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, «Uruguay. Transformaciones en los paradigmas de construcción de la ciudad y estrategias de acceso al suelo urbano», en Vacíos urbanos, Montevideo, FADU, 2023.
2. «La costa montevideana cada vez más europea», Propiedades, Montevideo, junio de 2005.
