En las múltiples entrevistas que la ministra de Vivienda, la doctora Irene Moreira, brindó antes de asumir su cargo e incluso enseguida de hacerlo, evidenció que existían dos cosas que la preocupaban: por un lado, la necesidad de construir en el quinquenio un número importante de nuevas viviendas, que inicialmente evaluó en «50 a 60 mil»; por otro, la de producir un fuerte impacto en la regularización de asentamientos humanos, aunque sin mencionar el objetivo de «asentamientos cero», que fue muletilla del actual primer mandatario en la campaña electoral de 2014, cuando todavía estaba lejos de la presidencia.
No pasó demasiado tiempo, sin embargo, para que la propia ministra advirtiera que la cifra de nuevas viviendas que manejaba no era alcanzable para ella (tal vez porque se dio cuenta de los menguados recursos de los que disponía y de los que le auguraba el presupuesto quinquenal) y que, en materia de asentamientos, se iba a hacer todo lo posible, pero descartando las locas pasiones.
La preocupación de la ministra se centró, entonces, en cómo hacer para que el costo de construcción de las viviendas se ubicara en el entorno de la cifra mágica de 1.000 dólares por metro cuadrado y en cómo hacer que los inversores privados pusieran aquello que la economista Azucena Arbeleche y su regla fiscal no le dejaban poner: recursos.
En el primer asunto, la piedra filosofal resultó ser la realización de un bypass a los procedimientos para aprobar tecnologías no tradicionales, que antes eran rigurosos y calificados y ahora se resuelven con una simple declaración jurada del interesado. Pero el ratón parido por esa montaña no parece que mueva demasiado la aguja, porque, al fin y al cabo, no hay tantos sistemas de construcción no tradicionales y no está claro que permitan bajar mucho los costos.
En el segundo asunto, el de la participación privada (de los privados que no son las cooperativas ni los autoconstructores, claro), el camino pasaba por la creación de dos fideicomisos: uno para financiar la construcción de viviendas, creado por el presupuesto nacional 2020-2024, y otro, el fideicomiso de integración social y urbana, un fideicomiso de administración creado por la rendición de cuentas 2020, que manejaría, en principio, los fondos extirpados al Instituto Nacional de Colonización, pero que estaría habilitado para constituirse en financiero, lo que le permitiría captar recursos de terceros.
El primero de estos fideicomisos sería el soporte para poner en marcha el llamado plan Entre Todos, del ministerio de la doctora Moreira, que construiría en el quinquenio entre 3 mil y 5 mil viviendas para sectores de ingresos «bajos y medios». Las viviendas se adjudicarían en régimen de compraventa, promesa de compraventa y alquiler con opción a compra, según las informaciones periodísticas, costarían entre 60 mil y 80 mil dólares estadounidenses, y requerirían pagos mensuales de entre 10 mil y 15 mil pesos uruguayos.
El costo de construcción que el ministerio maneja para estas viviendas es de unos 1.400 dólares por metro cuadrado, ya que gozarán de las exoneraciones impositivas para la construcción de viviendas para sectores de ingresos medio altos y altos, llamadas «promovidas» (régimen de la ley 18.795).
Aquí aparece la primera duda: ¿la ministra se da por vencida y llega a la conclusión de que los 1.000 dólares a los que aspiraba estaban por debajo de los costos reales? Y una segunda duda: hasta el año anterior, el único sistema de producción que construía vivienda urbana a 1.000 dólares el metro cuadrado era el de las cooperativas y, sin embargo, el Ministerio de Vivienda subió en 2021 los valores de los préstamos en un 40 por ciento, sin que eso estuviera justificado por un aumento del precio de la construcción en términos reales ni fuera solicitado por los cooperativistas o los técnicos asesores, que se sepa. ¿Por qué lo hizo? ¿Para equipararlo con los montos que se iban a autorizar a los promotores privados?
De cualquier modo, en estos días, un reportaje del diario El País1 señala que los valores proyectados no satisfacen a los constructores e inversores privados nucleados en la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), que aspiran, por lo menos, a un 30 por ciento más y califican de inviable la propuesta del ministerio. A través de su gerente ejecutivo, el escribano Aníbal Durán, expresan que «al privado no le gusta que se intervenga en la dilucidación de precios», que es como decir «no te metas con mis ganancias».
En el período de gobierno anterior, la APPCU ya se había opuesto a que una parte de las «viviendas promovidas» tuviera precio topeado, por lo que era de preverse esta reacción ante el intento de ponérselo a todas. Voceros de la APPCU señalaron en aquel momento que el tope de precios a un segmento de la producción no servía de nada, porque, para compensar la reducción de sus ganancias, los promotores aumentaban los precios de las viviendas no topeadas, lo que termina de demostrar que este no es el camino.
Otro análisis interesante consiste en ver qué se puede construir con estos precios finales, a los costos unitarios que pretende el ministerio y a los que quieren los inversores. Hay que decir que una cuenta que está bien hecha es la que señala que, si las viviendas cuestan entre 60 mil y 80 mil dólares, las cuotas a pagar por un préstamo indexado al 5 por ciento de interés y 25 años (que son las condiciones actuales de los créditos), y con el 30 por ciento de subsidio que autoriza el presupuesto, efectivamente estarían entre unos 10 mil y 15 mil pesos mensuales. Del orden de lo que cuesta un alquiler, como dice el subsecretario Tabaré Hackenbruch, pero, de todos modos, cifras muy altas si se tiene en cuenta que están subsidiadas y que el salario mínimo nacional, para no hablar de las jubilaciones, es de poco más de 19 mil pesos.
Pero lo que no cierra son los costos. Hagamos unos pocos números: una vivienda de dos dormitorios categoría económica puede tener, según nuestras leyes, hasta 60 metros cuadrados, y generalmente tiene al menos 55. Tomemos esta área: si el costo de construcción fuera de 1.400 dólares por metro cuadrado, la vivienda costaría 77 mil dólares, y si fuera el que dice la APPCU, se elevaría a 100 mil. Las cuentas para tres dormitorios dan resultados aún más distantes de la franja que se busca: 100 mil y 127 mil dólares para una vivienda de 70 metros cuadrados.
Todavía más interesante es hacer la cuenta al revés: ¿qué se puede construir para que los costos estén entre 60 mil y 80 mil dólares, y las cuotas, entre 10 mil y 15 mil pesos? Si se toman los valores que pretende el ministerio, entre 43 y 57 metros cuadrados, y si se toman los que quiere la APPCU, entre 33 y 44 metros cuadrados. El mínimo habitacional para la vivienda de un dormitorio es de 35 metros cuadrados, pero quizá eso no importe tanto.
Como la historia es circular, 30 años después del primer presidente herrerista, Uruguay reincide y vota un segundo, casualmente hijo de aquel. Treinta años después, los núcleos básicos evolutivos de 30 metros cuadrados parecen volver con otro nombre.
1. «El plan de vivienda del gobierno: un negocio que por ahora “no es viable” para el sector privado», 11-II-22.
