Con el mayor de los respetos por cada uno de los balnearios que se alinean entre el Solís Chico y el Solís Grande, Guazuvirá, el viejo, es otra cosa. Y es fácil darse cuenta por qué es así.
Un bañado de ciertas proporciones se interpone entre la ruta y las primeras viviendas. Por el oeste, un bosque de casi 2 quilómetros de ancho lo separa de Guazuvirá Nuevo. Un quilómetro de matorral y monte lo aleja, por el este, de San Luis. Tiene algo de aquella aldea gala de Asterix. Ahí se respira que la naturaleza todavía puede dar batalla.
Hace tres años, un equipo técnico de la Intendencia de Canelones (IC) –compuesto por Francesca Mollica, técnica de Áreas Verdes; Irene Iturriberry, guardaparques, y Bruno Pacheco, prevencionista forestal– recorrió el bosque del oeste y mapeó las áreas que merecían ser preservadas.
El plan de ordenamiento territorial de la Costa de Oro, de 2017, ya había definido como «ecosistemas relevantes para su conservación» (esto es, «que se deben preservar, recuperar y poner en valor como patrimonio identitario») la faja costera y el sistema dunar, el bañado que separa al balneario de la ruta y, de manera genérica, los matorrales psamófilos («amigos de la arena») que todavía quedan por ahí.
El informe de los técnicos sugiere, asimismo, tener en cuenta tres áreas más, que en conjunto abarcan aproximadamente la mitad de la superficie del bosque occidental. La mayor es una franja de unos 400 metros de ancho que baja desde los bañados de la ruta hasta la playa, pegada al balneario. Los técnicos explicaban que «se trata de una red de cañadas y bañados […] que presentan bosque psamófilo en sus márgenes, con […] gran diversidad de especies leñosas y herbáceas» y que, además, «oficia como corredor biológico entre el bañado […] y la zona costera».
Y afirmaba que presta unos cuantos servicios ecosistémicos: «Mitigación de inundaciones, control de la erosión, disminución de riesgo de incendios, […] depuración de las aguas, […] recarga de acuíferos y napas subterráneas, entre otros».
La segunda pieza es una faja casi tan ancha como la anterior que corre paralela a la playa: el cordón dunar y un sistema de cañadas y bañados ácidos asociados. Sus aportes fundamentales son mitigar la erosión y conservar la calidad de la playa. La tercera está constituida por tres «parches» de matorral psamófilo que aún sobreviven.
Tales espacios, según los técnicos, «no deberían ser alterados». En su favor adjuntaban el capítulo sobre bosque nativo de la Ordenanza Forestal de Canelones. Su artículo 29, por ejemplo, expresa: «Prohíbase la tala de toda especie nativa y cualquier tipo de operación que atente contra el bosque nativo».
POR LA ESPALDA
Los lugareños comenzaron a movilizarse a fines de 2016, narraron a Brecha integrantes del grupo Vecinos en Defensa del Proyecto de Detalle Guazuvirá (Vedeprode). Buscaban detener operaciones de tala y extracción de arena que ciertos desarrolladores realizaban en el casco del balneario y participaron de las discusiones que terminaron dando forma a la norma de ordenamiento de la Costa de Oro.
En un encuentro con las autoridades, Sergio Ashfield, entonces coordinador del Gabinete Territorial de la comuna, les propuso trabajar juntos en un proyecto «de detalle» que adecuara Guazuvirá a la norma referida.
En octubre de 2018, durante la puesta de manifiesto del proyecto de detalle, hubo una discusión sobre la conexión vial entre los dos Guazuvirá y Ashfield, para explicar su posición, quiso valerse de un plano. Un plano que no mostraba la zona del bosque occidental tal como estaba, sino un croquis de su fraccionamiento. Pero los vecinos no pudieron ver más. La arquitecta Paola Florio, exdirectora de Planificación de Canelones (actual directora nacional de Ordenamiento Territorial), lo arrebató de las manos de su compañero de gabinete diciendo: «Esto es confidencial».
Naturalmente, quisieron saber de qué se trataba. Como por las vías normales no lo lograban, presentaron solicitudes de acceso a la información pública. «Finalmente, en una reunión el 3 de mayo [de 2022] realizada en el balneario entre un número importante de vecinos, se nos mostró el plano […], que nos preocupó mucho. De inmediato pedimos una reunión con la arquitecta Florio a efectos de conocer más sobre la propuesta, la que tuvo lugar el 7 de julio y de la que salimos aún más preocupados», explicaron en una carta dirigida ese 25 de julio al entonces intendente, Yamandú Orsi.
A través de los vecinos, Brecha accedió a los expedientes del caso que se tramitaron en la IC bajo el último mandato departamental de Orsi. Pero, antes de seguir, conviene ir un poco más atrás.
AYUDAMEMORIA
Antiguos funcionarios de la comuna cuentan que durante años la deuda que mantenían con la intendencia los dueños de la mayoría de los padrones del bosque occidental, herederos de Horacio Flores Flores, estuvo entre las diez más elevadas del departamento.
Quizás por eso los Flores fueron receptivos a cualquier oferta que les permitiera obtener rédito de ellos. En 2011, la firma Honillmar SA les propuso hacer allí una cantera arenera, pero el trámite de la autorización ambiental ante la Dirección Nacional de Medio Ambiente (Dinama) se complicó.
En ocasión de la puesta de manifiesto del proyecto, la comuna canaria, conducida entonces por Marcos Carámbula, presentó un oficio en el que señalaba que la ubicación era inviable, y lo era por varios motivos. Aunque el plan de la Costa de Oro aún no existía, ya había unas directrices de ordenamiento que asignaban a esa zona una evidente vocación turística, incompatible esta con el uso «extractivo» y el trasiego de camiones y maquinaria.
Además, para excavar la cantera, primero habría que talar los árboles que había allí, árboles cuyas raíces absorben el agua del suelo y regulan la hidrología del lugar. Su tala, según la IC, «podría generar variaciones en la altura de las napas freáticas y en consecuencia variaciones en el drenaje pluvial de la zona».
La empresa adujo entonces que tras la extracción de arena aquel suelo serviría para «la implantación de chacras marítimas, lo que está de acuerdo […] con el desarrollo turístico». La cantera dejaría nivelado y limpio un terreno topográficamente irregular que había permanecido «en estado natural desde la colonización del país».
Con seguridad, Ignacio Flores Piñeyrúa, uno de los sucesores de Flores Flores que desde 2001 poseía el centro ecuestre La Perseverancia en tierras vecinas, aportó a la fundamentación. En otra nota, la minera añadió que su trabajo viabilizaría no solo las chacras marítimas, sino «el desarrollo posterior de actividades ecuestres, que son de prioridad para la zona en cuestión». Pero no hubo caso.
LA REVANCHA
Cinco años después, se presentó una propuesta muy parecida. Se trataba de una cantera arenera, pero la excavación se aprovecharía para dar forma a dos lagos: uno de 114.480 metros cuadrados, ubicado hacia el oeste del padrón, y otro de 99.760 metros cuadrados, hacia el este.
Ahora el desarrollo turístico se incluía desde el pique. El paisaje lacustre, de geometría adrede sinuosa, ambientaría una urbanización ribereña. «Se plantea un fraccionamiento en chacras marítimas con un fuerte componente hípico, distinguiéndose un club de polo y predios de entre 525 y 3.500 metros cuadrados en un entorno singular», explicaban los nuevos desarrolladores.
El que firmaba era Ignacio Añón, que junto con su padre, Félix, y su hermano, Leandro, controlan la mayor parte del paquete accionario de Runtuna SA, protagonista central en la creación de barrios privados en Uruguay desde 1992 (véase «Aparte» Brecha, 5-III-21).
Añón parecía tener fresco el antecedente de 2011. Apenas había presentado un croquis y una descripción genérica de proyecto, elevó una carta a Orsi en la que le pedía un «visto bueno» para «iniciar las gestiones ante […] la Dinama».
Menos memoria mostró el gobierno canario. En 24 horas, Ashfield –que actualmente integra el equipo de Orsi en la Presidencia– suscribió que «la propuesta de desarrollo inmobiliario asociado a un lago urbanístico se enmarca dentro de las previsiones establecidas en el avance del Plan Directrices Territoriales para la Costa de Oro» y afirmó que, «en ese sentido, la solicitud de extracción de arena se considera de recibo».
El trámite siguió sin tropiezos hasta que, en enero de 2018, llegó a la dirección de Gestión Ambiental de la comuna: «Creemos fundamental tener la posibilidad de: 1) analizar en detenimiento el plan de manejo de los lagos previstos», y «2) profundizar en el análisis del manejo previsto para el área a proteger por la existencia de vegetación autóctona», escribió Leonardo Herou, entonces su titular (actual director de Desarrollo Ambiental de la Intendencia de Montevideo).
Pero su observación quedó por el camino, como quedaría también la que formuló después el arquitecto Gabriel de Benedetti, gerente de Gestión Territorial: «No procede el otorgamiento del solicitado “visto bueno” […]. Podrá solicitarse la viabilidad y permisos correspondientes», puntualizó, y acto seguido enumeró la documentación que a su criterio los desarrolladores seguían debiendo.
El plan de ordenamiento de la Costa de Oro prohibió subdividir esta zona en solares de menos de 2.500 metros cuadrados (artículo 49.1.3.2). La penúltima versión del proyecto de los Añón mantenía cierto respeto por la norma. Los padrones del norte y el este del fraccionamiento, así como los costeros, se atendrían a ella, por lo que podrían obtenerse hasta 1.540 unidades. En torno a los lagos, en cambio, serían de 800 metros cuadrados, lo que agregaría 340 unidades más.
A dos meses de decretada la emergencia sanitaria por la pandemia de covid, Leandro Añón elevó una nota a la comuna en la que aducía que, «en el marco actual de disminución severa de la actividad económica por un tiempo prolongado, […] las condiciones intrínsecas del proyecto ya aprobadas debilitan fuertemente el desarrollo de la inversión».
A contracorriente del distanciamiento social, el empresario sostenía que, «para encontrar mejoras en los resultados económicos que viabilicen el desarrollo mencionado, es necesario modificar los parámetros urbanísticos fundamentalmente en una mayor densidad de unidades habitacionales». Además, solicitaba, habría que «flexibilizar las formas jurídicas de estas».
Así que en el último dibujo todo se achicó. Los solares del norte y el este serían de 1.000 metros cuadrados. Los costeros serían de 800, al igual que los lacustres. La zona de barrio privado se extendía hacia el este y pasaba de 51 a 90 hectáreas. En vez de subdividirse en 340 unidades, se repartiría en 600.
En resumen: si inicialmente se podrían edificar hasta 1.840 viviendas, ahora podrían levantarse hasta 2.051. Y lo de «flexibilizar las formas jurídicas» se traducía en que la zona de solares de 1.000 metros también podría convertirse en unidad de propiedad horizontal, es decir, en barrio privado.
El 28 de mayo de 2020, el Ejecutivo departamental emitió la resolución 20/02824, que expresaba: «El intendente [Orsi] resuelve otorgar la viabilidad de implantación para fraccionamiento de los padrones rurales 71407 a 71436», accediendo a las excepciones solicitadas.
En la carta de 2022, los vecinos explicaban que las dimensiones autorizadas significaban que los desarrolladores podrían generar entre un 66 y un 327 por ciento más solares (dependiendo de la zona) que los que habrían sido posibles dando cumplimiento a la norma.
Cuando la Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU) fue invitada a pronunciarse sobre el punto, recordó que el Plan Costa de Oro establecía que en la zona «las disposiciones urbanísticas serán analizadas por un equipo multidisciplinario, coordinado por la oficina encargada de la redacción del plan», cosa que tampoco se cumplió. Por lo que figura en el expediente, las excepciones ni siquiera se consultaron a Herou.
El dictamen de la SAU (que es de febrero de este año) termina el capítulo sobre Guazuvirá recordando lo elemental: «Si se optara por atender una propuesta diferente a lo previsto en la normativa vigente, corresponde encarar la revisión del plan […], observando los procedimientos establecidos para su elaboración y aprobación».
La carta de los vecinos concluía con la solicitud de una entrevista al intendente. Llegaron a ser más de 550 las firmas que acompañaron el documento. Pero Orsi nunca los recibió. Lo hicieron sí algunos directores que, según los vecinos, no estaban habilitados para negociar aspectos relevantes. El resultado más importante de esas conversaciones parece haber sido ordenar el informe ambiental que sintetizamos al comienzo de la nota.
Según Vedeprode, Marcelo Metediera y Gabriela Garrido, quienes sucesivamente ocuparon el cargo de Orsi después de su renuncia, los recibieron y manifestaron «visualizar las irregularidades» del proceso, pero en definitiva el asunto quedó para ser considerado por el nuevo intendente, electo este mayo. Hasta ahora, Francisco Legnani no ha concedido la entrevista.
EL PRECIO DEL BAÑADO
Un desarrollador, cuando pretende hacer un fraccionamiento que implica además que el suelo pase de rural a suburbano o urbano, está obligado a dos cosas. Por una parte, debe entregar a la intendencia el 10 por ciento de la superficie a fraccionar a efectos de tener espacio para infraestructuras y servicios públicos, como las calles. Por otra, en la medida en que el cambio de categoría implica una elevación del valor del suelo, debe aportar a las arcas municipales una porción del plusvalor que el trámite genera.
En el caso de los Añón, la propuesta ofrecía varias particularidades.
La primera es que no figura directamente en el expediente del caso, sino que fue transmitida a través del propio Ashfield en noviembre de 2018.
La segunda es que la propuesta no incluyó solo la urbanización de Guazuvirá, sino que sumaba las obligaciones generadas por esta y por otros siete emprendimientos a desarrollarse en el departamento.
La tercera es que, siguiendo esa lógica, en lugar de entregar el 10 por ciento de la superficie de cada emprendimiento, se optó por solucionar el 43 por ciento del espacio que debía liberarse, entregando una fracción del padrón 70.558, de Costa Azul, de extensión equivalente.
La cuarta es que la valorización por cambio de categoría no se pagaría con dinero, sino con tierra, tasada a un precio difícil de entender. En el expediente del caso no consta que la comuna canaria haya hecho sus propias cuentas. Solo las de Leandro Añón, que Ashfield reproduce: el desarrollador cifró en 4.576.274 dólares el total de su deuda por los ocho proyectos.
El empresario pidió luego que se le redujera esa deuda a la mitad en función del régimen de promoción de inversiones vigente en el departamento. El saldo, 2.288.137 dólares, se solucionaba con la entrega de una fracción del padrón 54.253 de Guazuvirá y lo que quedaba del 70.558 de Costa Azul. La suma de esas superficies da 254.085 metros cuadrados, algo más de 25 hectáreas.
Es decir, los empresarios proponían esos padrones a un valor de 90 mil dólares la hectárea. El 88 por ciento de esa superficie corresponde al padrón de Guazuvirá. Se trata del bañado que separa el balneario de la ruta, un ecosistema que –como se ha dicho al principio– fue identificado por el Plan Costa de Oro como «relevante para su conservación», por lo que en él no se puede hacer mucho más que cuidarlo y construir un mirador de madera rústica para observar las aves que lo visitan en sus migraciones.
El 21 de diciembre de 2018, 48 días después de la propuesta de los inversores, sin que el expediente explicara qué excelsas virtudes merecían reducir su deuda a la mitad ni que apareciera una tasación independiente del inversor, Orsi le puso la firma a la resolución 18/08740 y aceptó íntegramente la propuesta de Añón, que hoy en día se levanta en el balneario.
Los lectores recordarán la interpelación hecha en agosto al ministro de Ganadería, porque el Instituto de Colonización había pagado a 8 mil dólares la hectárea los muy buenos campos de María Dolores, con destino a la producción lechera (véase «Nacional y cooperativa», Brecha, 15-VIII-25).
Que la comuna canaria tomó los del bañado a un precio 11 veces mayor no lo supimos por la oposición ni por el Tribunal de Cuentas, al que –por los montos implicados– le fueron elevadas las actuaciones. Lo supimos por los vecinos.
