De interés empresarial

Rodeado por la colección de libros que conformaban la biblioteca que perteneció al catedrático Eduardo Couture, sentado en un sillón de espaldas a la ventana, Ariel Cagnoli se acomoda el chaleco del traje, aclara la voz, señala a su derecha y dice: “La ley, te diría, nació de esa mesa”. El veterano promotor inmobiliario es también el presidente de la gremial que los nuclea, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Encarna a los principales defensores de la ley de promoción de vivienda de interés social (Vis). Una de las políticas de vivienda estrella del progresismo se puso en marcha a partir de la sanción de esa ley, la número 18.795, de agosto de 2011, y tiene dos grandes patas.

La pata más robusta del plan está hecha a medida de los empresarios: a cambio de que construyan viviendas fuera de su tradicional base de operaciones (la promoción excluyó explícitamente a la franja costera este de Montevideo), el gobierno les descuenta impuestos. El argumento parece simple: como el Estado no tiene suficientes recursos para renovar el stock habitacional, debe tentar a los privados para que orienten sus capitales hacia la construcción inmobiliaria. La zanahoria que anima a los empresarios a lanzarse en esta patriada es que podrán construir cierto tipo de viviendas –definidas en la reglamentación de la ley– sin pagar el impuesto a la renta de las actividades económicas (Irae) ni el impuesto al patrimonio durante diez años, tampoco el Iva y el impuesto a las trasmisiones patrimoniales.

El menú de descuentos llevó a que en cuatro años los inversores promovieran 13.195 viviendas ante la Agencia Nacional de Vivienda (Anv), el brazo ejecutor del Ministerio de Vivienda (Mvotma). A mayo de este año se habían terminado 1.800 y vendido unas 2.500 (se venden desde que se hace el pozo del edificio).

La pata más endeble –a juzgar por sus magros resultados– ha sido la que se pensó para los destinatarios de las Vis y que, según reza nítidamente la ley, son los “sectores socioeconómicos bajos, medio-bajos y medios de la población”. La idea también parecía simple: para que estos sectores pudieran acceder a las Vis tendrían que tener acceso al crédito. Pero con ingresos insuficientes, los bancos no les prestarían plata. Por tanto, el Estado creó en la misma ley el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (Fgch), administrado por la Anv. Cumpliendo algunos requisitos (por ejemplo que los ingresos mínimos por hogar no superaran los 48 mil pesos mensuales) y con la condición de que la vivienda que compraran fuera “la única del sujeto de crédito”, podrían golpear la puerta de los bancos con el Estado atrás. El Fgch reduce los requerimientos de ahorro previo para financiar hasta en un 90 por ciento el valor de la vivienda, dando hasta 25 años de plazo. Además de esos requisitos, en junio de 2014 se establecieron topes máximos al precio de las viviendas a las que aspiraban las familias que pedían el respaldo de este fondo para acceder a los créditos hipotecarios.

Por lo tanto, al mismo tiempo que el Estado promovía la oferta de viviendas apuntalaba la demanda de los destinatarios sociales del plan. La ley reconocía así cinco objetivos: ampliar “significativamente la cantidad de viviendas de interés social”, facilitar el acceso a la vivienda de “los sectores socioeconómicos bajos, medio-bajos y medios de la población”, contribuir a la integración social y al aprovechamiento de la infraestructura ya instalada, mejorar las condiciones de financiamiento y garantía para la compra y el alquiler, y por último, fomentar la innovación tecnológica en la construcción.

LA GÉNESIS. El plan parecía funcionar de maravillas, al menos hasta el año pasado. Una tras otras caían derrumbadas añejas casas de zaguán alto de comienzos del siglo XX en el Centro, Palermo, Barrio Sur y Cordón, para dar lugar a nuevos edificios modernos y estándar de la clase media uruguaya del siglo XXI.

Pero el gobierno de José Mujica comenzó a advertir que detrás de la piqueta fatal del progreso (que incluía una nueva cara urbanística en las zonas céntricas de la capital) no desembarcaban los destinatarios previstos sino sectores de mayor poder adquisitivo. A diferencia del Interior, donde desde el inicio del plan los precios de las viviendas estaban topeados por el Estado, en Montevideo reinaba el libre mercado. Como resultado, las Vis eran 38 por ciento más caras. Para enmendar la distorsión y pese al pataleo de la Apccu, en junio de 2014 el gobierno resolvió topear los precios del 25 por ciento de las viviendas de cada proyecto que se amparara en las exoneraciones fiscales (véase entrevista con Francisco Beltrame), aunque no fue retroactivo a los que ya habían sido habilitados.

Desde entonces la Apccu no para de mover sus contactos. El 30 de junio se reunió con Daniel Martínez, una semana antes de que asumiera al frente de la Intendencia capitalina; el 2 de julio lo hizo con el ministro de Economía, Danilo Astori, y una semana más tarde, el 16 de julio, con el vicepresidente, Raúl Sendic. En todos los casos, además de hacer pedidos específicos a cada uno de los interlocutores (básicamente exoneraciones de tasas variadas), exigieron la eliminación de los topes.

El poder de lobby de las cámaras tiene larga data, y una ley de este tipo era una vieja aspiración. Cagnoli recuerda esa génesis en su relato: “Los ideólogos de la ley partieron de un proyecto que hicimos en conjunto con Julio Villamide (asesor de la Apccu y de la Cámara de la Construcción) y que se lo presentamos a José Mujica, cuando aún no era presidente, pero ya había sido electo, durante uno de esos eventos que se llamaban ‘El Frente escucha’. A raíz de eso al poco tiempo nos reunimos con (Danilo) Astori y Mujica, y profundizamos en el tema. Empezamos a trabajar en conjunto, fundamentalmente con Carlos Mendive (director entonces), de la Anv, con la ministra (de Vivienda, Graciela) Muslera y la intendenta de Montevideo (Ana Olivera) y algunos jerarcas. De todo ese conglomerado surgió la ley, pero nosotros aportamos el inicio”.

EL DESARROLLO. Aunque el plan de promoción de la vivienda de interés social parezca un traje que se hizo a la medida de los empresarios de la construcción inmobiliaria, el gobierno prefiere concentrarse en los aspectos positivos. Insiste en que el plan ha dinamizado la industria de la construcción, generado miles de puestos de trabajo y revitalizado áreas deprimidas de la ciudad en las que no se invertía desde la década de 1940. Sin desconocer estos impactos, cuando se pasa un peine fino por los resultados se advierten otras alertas.

El talón de Aquiles sigue siendo que el plan no llega a sus destinatarios iniciales, previstos en la legislación. Como reconoció a Brecha el presidente de la Anv, Francisco Beltrame, el Estado no tiene información suficiente para hacer un monitoreo de quiénes están comprando los apartamentos financiados, en parte, con dineros públicos. Según las estimaciones oficiales, por cada Vis el Estado renuncia a cobrar entre el 18 y el 20 por ciento del costo de la construcción (véase recuadro).

El gobierno tampoco monitorea de qué forma se están comprando las viviendas ni qué porcentaje de las vendidas están efectivamente ocupadas. Sin embargo, además de exonerar de impuestos a las empresas constructoras, durante diez años el Estado no cobra Irpf ni Irae a los compradores de las Vis ni a quienes las alquilen. Están eximidos de estos impuestos sin importar su origen social, su capacidad económica o su procedencia geográfica. De modo que un empresario de otro país con buena disponibilidad de capital que procura hacer negocios en Uruguay puede comprar dos, cinco, diez o más apartamentos en el Barrio Sur con la idea de especular con su arrendamiento. Porque no es prioridad para el Estado controlar –ni limitar– a los compradores, así como tampoco lo es garantizar que estas viviendas subsidiadas efectivamente sean habitadas.

Una de las pistas que pueden seguirse para sondear el mundo de los compradores es la cantidad de préstamos que se respaldaron por el Fondo de Garantía. Es decir, personas o familias que necesitan del respaldo del Estado para acceder al crédito de compra, porque sus ingresos no les permiten cumplir con los requisitos de los bancos ni tampoco tienen el efectivo para comprar al contado. Según datos de la Anv –siempre a fines de mayo–, se registraron 565 garantías: un 20 por ciento de las 2.500 Vis que se llevan vendidas. Sin embargo el porcentaje sería menor, explicó Beltrame a Brecha, ya que el Fgch también respalda la compra de vivienda usada y no sólo la compra de Vis.

Por otro lado, varios promotores privados reconocieron a Brecha que lo que pierden de ganar por los topes que el Estado fijó en 2014 para el 25 por ciento de las viviendas de cada proyecto en Montevideo, lo trasladan al resto de las unidades. Como resultado, algunas viviendas se venden a más de 200 mil dólares. En esa línea, cuando se celebra que las áreas centrales de Montevideo están siendo repobladas, no se considera que los altos precios de las viviendas no permiten que accedan a una vivienda propia o de alquiler los habitantes de esos barrios.

Durante los tres primeros años de aplicación, la expectativa era que la competencia entre los inversores bajaría los precios de venta de las Vis e impactaría también en el mercado inmobiliario global, bajando el precio de los alquileres y de las casas usadas. Pero eso no ha sucedido y hay quienes, como Benjamín Nahoum, asesor de Fucvam, lo atribuyen a un error en el punto de partida: el gobierno no consideró que en un mercado pequeño como el uruguayo, las empresas más grandes obtendrían posiciones dominantes fijando los precios.

En paralelo, algunos emprendimientos inmobiliarios amparados en el régimen de interés social han captado financiación a través del mercado de capitales mediante la emisión de obligaciones negociables y fideicomisos financieros. Al igual que otros proyectos vinculados a la energía eólica, barrios privados o la construcción de la cárcel de Punta de Rieles, el especialista Pablo Sequeira, del estudio Posadas, Posadas & Vecino, explicó a El País que un fideicomiso con 11 millones dólares fue autorizado a invertir en viviendas de interés social: Casauru. Con los fondos captados, esta empresa tiene previsto construir 798 viviendas en Ciudad de la Costa, Las Piedras y Salto, lo que demuestra que la “inversión en ladrillos” sigue siendo un negocio con buenos márgenes.

Pese a que el gobierno –en la voz de Beltrame– reconoce que la promoción de inversiones en viviendas de interés social no está llegando a los destinatarios previstos, se muestra confiado en que la economía de mercado se encargue de desplomar los precios a medida que pase el tiempo y las nuevas propiedades no tengan quien las compre. Es el resultado que se espera luego de un precio no menor, sacrificar nada menos que 635 millones de dólares de recaudación del Estado.

Los datos oficiales

A comienzos de junio la Comisión Asesora de Vivienda fue citada por el Mvotma para socializar el análisis del avance de la política pública, y realizó un balance de los cuatro años de aplicación.

A mayo de 2015 había 412 proyectos presentados que construirían 9.612 viviendas de interés social (al cierre de esta edición, esas cifras treparon a 440 proyectos con 13.195 viviendas).

El grueso de los 412 proyectos se presentó en Montevideo (250 proyectos, 7 mil viviendas) y de lejos seguían Maldonado y Canelones, con unos 30 proyectos cada uno. La inversión en obra nueva fue mayoritaria (378 proyectos), frente a las posibilidades que también ofrecía la ley para refacción, reciclaje y ampliación de lo ya existente.

Entre las nuevas, 53 son proyectos “grandes”, por la cantidad de viviendas que construyen. Hay 39 megaedificios en la capital, siete en Maldonado, dos en Canelones y uno en Salto, Paysandú, Rocha, Tacuarembó y Durazno.

El monto total de exoneración¹ de los 412 proyectos promovidos a mayo de 2015 asciende a 5.563.964.877 unidades indexadas, que representa una renuncia fiscal de casi 635 millones de dólares.

Según datos de la Apccu, la renuncia representa un 20 por ciento del costo total de las obras. Según Beltrame, es un 18 por ciento de ese costo.

A partir de las declaraciones juradas que los promotores deben hacer en la Anv ante alguna transacción de las viviendas, se calculó que el costo promedio de construcción fue de 1.820 dólares el metro cuadrado.

Los cálculos presentados fueron hechos sobre valores al 31 de mayo de 2015. La unidad indexada fue tomada a 3,08 (fuente Ine: 3,0829) y el dólar a 27 pesos (fuente Bcu: 26,843).

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 Los beneficiados

La propaganda es sugestiva: “Pegado al río de la Plata, el barrio de las artes es uno de los más antiguos de Montevideo. Alma Sur será un nuevo ícono en este barrio”. El edificio fue diseñado por el arquitecto Carlos Ott y está levantándose en la esquina de Maldonado y Andes. Tendrá 78 apartamentos de uno y dos dormitorios, además de varios penthouses.

Los precios de venta de un apartamento de un dormitorio allí oscilan entre los 130 mil y los 150 mil dólares; para los de dos, van entre los 170 mil y los 230 mil dólares. El penthouse de dos dormitorios cuesta 384 mil dólares y uno de cuatro dormitorios fue vendido en 452 mil dólares. De los 78 apartamentos del edificio, sólo quedan 18 disponibles. Recibió una exoneración¹ de 5.377.000 dólares (47.141.952 UI).

Los promotores utilizaron sociedades anónimas, en su extensa mayoría, para presentar los proyectos ante el Estado. Eso hace que, por un lado, puedan acumular inversión de distintas fuentes, que puedan cruzarse entre los distintos proyectos, y también que sea más complejo identificar de dónde viene la inversión que banca las obras. Según datos aportados por la Apccu, predomina el capital nacional pero hay una alta (que no cuantifican) porción de extranjeros, sobre todo argentinos, invirtiendo a través de la ley de promoción de viviendas de interés social.

Los dos grandes promotores privados, en cantidad de proyectos y de obras, son el grupo Altius y Campiglia.

De los siete edificios de apartamentos que la constructora Campiglia está construyendo (tiene otros terminados) en Montevideo, sobresale uno. En el predio que ocupó la ex fábrica Strauch, en Gonzalo Ramírez y Ejido, la empresa está levantando el emprendimiento inmobiliario de interés social más grande del país: Estrellas del Sur. Con dos torres de 12 y 25 pisos en construcción, que incluirán 338 apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, la empresa estima que sólo en esa manzana pasarán a vivir mil personas. Las unidades de dos dormitorios que quedan disponibles van desde los 136 mil dólares, las más baratas, hasta los 170 mil las más caras. Según datos de la Anv, la empresa descontará más de 23 millones de dólares por concepto de exoneraciones fiscales.

El grupo Altius tiene como principal desarrollador a Mauricio Levitín. Cuentan en su haber con ocho grandes proyectos promovidos por la ley de Vis y van por el noveno: el mítico esqueleto vacío ubicado en 18 de Julio y Tacuarembó. Se los identifica como los edificios Nostrum. Cruzando información y con base en los datos proporcionados por la Anv, Brecha armó el siguiente cuadro sobre seis de sus ocho proyectos:

1. Nostrum Centenario, promovido a través de Westinco SA (Luis Alberto de Herrera esquina Lavandería), con 142 viviendas. El monto exonerado es de algo más de 12 millones de dólares. En el estadio actual de construcción (varían a medida que avanza), una vivienda de un dormitorio cuesta 85.500 dólares; de dos, 123 mil, y de tres, 150 mil.
2. Nostrum Plaza, promovido mediante Gabapri SA, se proyecta en el antiguo predio de los techitos verdes del cordón, en Defensa y Ferrer Serra. Proyecta 231 viviendas, con un monto exonerado de algo más de 18 millones de dólares. Un cuarto, 81.500 dólares, dos, 113 mil, y de tres, 178 mil dólares.
3. Nostrum Parque, presentado por Tejasmi SA (20 de Febrero, entre Sena y Castriz), proyecta 121 viviendas. El monto exonerado es de 74.443.131 UI; en dólares: araña los 8 millones y medio.
4. Nostrum Avenida, mediante Nefalir SA (Luis Alberto de Herrera y Thompson), proyecta 35 Vis, con un monto exonerado de 3,5 millones de dólares. Los de un dormitorio están todos vendidos, los de dos cuestan 150 mil dólares.
5. Nostrum Prado, de Talkenil SA (Féliz Olmedo y Buschental), tiene 70 viviendas, 44.529.466 UI exoneradas, que representan 5 millones de dólares. Por un apartamento de un dormitorio en este edificio piden 106 mil dólares, 155 mil por uno de dos.
6. Nostrum Tower, de Cobralur SA (Mercedes y Fernández Crespo), con 79 viviendas y 3.800.000 dólares de exoneración.

Por la construcción de estos seis edificios Altius obtuvo un beneficio de más de 50 millones de dólares. A esto debería sumársele también lo exonerado por otros dos que también fueron promovidos, pero de los que no se accedió a los datos: Altos del Libertador y Nostrum Mirador. Todos los montos indicados son los más baratos, otros apartamentos de iguales características pero en distintas ubicaciones en el mismo edificio cuestan aun más.

1. Los cálculos presentados fueron hechos sobre valores al 31 de mayo de 2015.

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