El próximo verano, las arenas de José Ignacio tendrán un enemigo menos. Según La Nación (16-VII-25), el beneficio debe agradecerse a Terramar Inmobiliaria, que logró colocar la «chacra» que el conductor televisivo argentino Marcelo Tinelli tenía en la zona. Tinelli solía veranear allí la primera quincena de cada enero y se hacía multar un año sí y otro también por meterse en cuatriciclo a la playa.
El argentino bautizó Guanahani a su residencia de veraneo. Tiene 5 hectáreas y 2.849 metros cuadrados. La casa principal cuenta con nueve suites, con losa radiante y aire acondicionado en todos los ambientes, además de piscina climatizada, claro. A esto hay que agregar dos casas de huéspedes, instalaciones de servicio, una cancha de fútbol y un gimnasio, por cuyas construcciones también fue multado nuestro héroe, pues se le ocurrió construirlos dentro de los 150 metros de la faja de protección costera.
No es verdad que, como se decía en algún anuncio, la mansión tuviera «playa privada». Pero sí bastante privatizada, puesto que en esa zona las bajadas públicas distan dos quilómetros entre sí.
La colega de La Nación dice que Tinelli tenía su refugio en venta hace años, pero que –cada vez que aparecía un interesado– el argentino se ponía a «dar vueltas» hasta que el probable comprador se cansaba de esperar. Esta vez, sin embargo, concretó el negocio, por algo más de 11 millones de dólares.
La cédula catastral de la parcela es surrealista. Es un padrón rural (n.º 19.556) y su valor, al 31 de diciembre de 2024, era de 5.565 pesos. Y no consta en los registros oficiales ni un metro cuadrado construido.
De acuerdo a las disposiciones del Texto Ordenado, que reúne las normas que regulan los tributos cobrados por la Dirección General Impositiva (DGI), la compraventa obliga a las partes a pagar el impuesto a las transacciones patrimoniales. Este es un 2 por ciento del valor de catastro ajustado por IPC (índice de precios al consumo). Como al 30 de junio la inflación fue del 2,73 por ciento, Tinelli y el comprador de Guanahani debieron pagar por este concepto –en función del valor del padrón– 114 pesos cada uno.
Ahora sí el argentino podrá exhibir pruebas de que –en Uruguay– paga sus impuestos. Porque, dado que el valor catastral de su padrón es inferior a 271.091 pesos, estaba exonerado de pagar el impuesto de Primaria. Tampoco tenía que pagar la contribución inmobiliaria rural, pues los predios de menos de 200 hectáreas están exonerados
por las 50 primeras, y Guanahani no llega a seis. Ni mucho menos impuesto al patrimonio, pues el mínimo imponible para las personas físicas es de 6.381.000 pesos. No es una joda para Videomatch.
ZONA ABANDONADA
Ya se ha contado en estas páginas que la última vez que se tasaron todos los inmuebles de Uruguay fue en la década del 60 del siglo pasado (ver «Leguas perdidas», Brecha, 13-VI-25). En el caso de las propiedades rurales, el valor se fijó en función de su extensión, ajustada por el índice de productividad conocido como Coneat, que mide la cantidad de lana y carne que se puede obtener de cada hectárea de esa tierra. Si en el predio también había edificios, se añadía un 20 por ciento del valor del suelo para llegar a la tasación final.
La obligación de volver a aforar cada tres años dispuesta por el artículo 279 de la ley 12.804, del 30 de noviembre de 1960, jamás se cumplió. De allí en adelante, cada enero, los valores se ajustan de acuerdo a un índice establecido por el Poder Ejecutivo. Y las actualizaciones que hubo fueron parciales. Por supuesto que hacerlas lleva dinero, aunque ese dinero luego se recupera por los ajustes en los tributos que generan. Un convenio realizado
con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en 1996 permitió aforar ese año 24 localidades del interior del país; en 2006, el suelo urbano de Montevideo y, en 2012, el de las localidades urbanas y suburbanas de Canelones.
Los funcionarios más veteranos de la Dirección Nacional de Catastro sintieron encomiable la etapa que fue dirigida por la economista Sylvia Amado (2008-2019). En ese período, la dirección creó su sede electrónica y el portal Geocatastro, en el que el lector puede comprobar, por ejemplo, la tasación oficial de Guanahani. También en esa etapa se actualizó la cartografía rural y se avanzó en la urbana. En la misma época se contrató a un equipo de economistas con el objetivo de elaborar una nueva metodología para la valoración del catastro rural. Fue una de las cosas en las que no se avanzó durante la administración pasada, así como no se atendió la solicitud de la Intendencia de Cerro Largo de estudiar 10 mil padrones de ese departamento que aparecen como baldíos.
ROMPE LOS OJOS
Andrés Recalde es el nuevo director del organismo. Viene de ver el problema de la tasación inmobiliaria del otro lado del mostrador: es arquitecto. A su juicio, la información catastral está «desactualizada», cree que esta afirmación es «generalizable» y que la diferencia que hay entre la realidad y los registros es «sustantiva».
«Lo que más me preocupa es que las asimetrías que tenemos en la información ocasionan situaciones inadmisibles desde el punto de vista de la justicia tributaria», dijo Recalde al semanario. «En la jerga de la Dirección, hablamos de las “localidades BID” para referirnos a las que han sido actualizadas. Si tu casa está en alguna de ellas, el monto de lo que tributes será una cantidad sensata, pero si está del otro lado de la línea será muy poquito», ejemplificó.
Un paseo por el portal de Catastro ratifica su afirmación. La hectárea del campito de la costa de arroyo Malo (Tacuarembó) donde se crio mi abuela paterna, de suelo superficial, pura piedra (Coneat 68), está aforada en 406 dólares. Un campo de suelo profundo, 2 quilómetros al suroeste de Dolores, Soriano, aparece a 1.308. Son valores muy bajos comparados a los del mercado, pero guardan alguna relación con la realidad que traducen. La hectárea de Guanahani, en cambio, vale oficialmente 24 dólares.
«Sí, el caso de las llamadas chacras marítimas rompe los ojos. Pero hay unas cuantas ciudades en torno a las que han surgido cantidad de nuevos fraccionamientos y eso está determinando importantes variaciones de valor que tenemos que relevar. Y no siempre se trata de precios que suben. A veces pasa lo contrario. Sabemos que en las ciudades hay perdedores y ganadores», observó el arquitecto.
Una de las direcciones en las que Recalde está trabajando para lograr que el catastro se aproxime más a la realidad es la creación de un Observatorio de Valores Catastrales. «Estamos haciendo un convenio con la Facultad de Ingeniería, a través de la Fundación Ricaldoni, para crear el observatorio reuniendo en un equipo gente de la Facultad y funcionarios de la Dirección».
La idea es definir nuevos índices que determinen mejor el valor inmobiliario. «No creo que debamos abandonar el índice Coneat. Funciona muy bien para medir algunas cosas. Pero tenemos que agregar nuevas capas de información que nos permitan captar otras características, porque no es lo mismo la economía de la ganadería que la de la lechería, el arroz o el turismo», explicó Recalde.
El acceso a la información de que disponen otros organismos del Estado es otra de sus líneas de trabajo. No siempre es sencillo. En un trabajo de Bibiana Lanzilotta y Edison Rosas, Estimación del valor de los predios rurales y sus determinantes(Montevideo, Oficina de Planeamiento y Presupuesto [OPP], 2019), consta que, aunque los economistas habían sido contratados para hacerlo por la OPP, el Banco de Previsión Social (BPS) les negó el acceso a su base de datos sobre edificaciones de inmuebles declaradas.
«La interoperabilidad con la DGI, la Dirección de Registros y el BPS es clave. Los datos del BPS son muy importantes porque –como ha quedado en evidencia en casos de público conocimiento– no todas las intendencias exigen que los permisos de construcción pasen por Catastro. En cambio, nadie deja de dar el fin de obra en el BPS, pues mientras la mantenga abierta, tendrá que pagar los aportes correspondientes. Contamos con la ventaja de que la generación de una base centralizada de datos para todos los organismos del Estado es una línea en la que vienen trabajando el Poder Ejecutivo y la Agencia de Gobierno Electrónico y Sociedad de la Información y el Conocimiento. Otros actores claves, con los que venimos trabajando muy bien, son las intendencias, que en general tienen mucho interés en esto porque de los valores catastrales depende la contribución inmobiliaria. Ya hemos estado conversando con las nuevas autoridades de unos cuantos gobiernos departamentales, incluso el de Maldonado», explicó el funcionario.
Naturalmente, el aprovechamiento de las innovaciones tecnológicas puede facilitar mucho las cosas en la faena catastral. En primer término, Recalde apunta a retomar la renovación del software que Amado había dejado encaminada y la administración pasada encajonó. Esa renovación significará, entre otras cosas, que las declaraciones juradas de las obras realizadas se ingresen directamente a la base de datos catastrales, lo que evitará el absurdo procedimiento actual que obliga a invertir muchas horas de trabajo pasando línea por línea la información de esos documentos que llegan en formato pdf.
La combinación de drones con inteligencia artificial también genera expectativas importantes. Ese equipamiento permitiría detectar muy fácilmente las inconsistencias entre los planos de catastro y la realidad. «Entonces, eso nos permitirá orientar con mucho mayor eficacia las zonas que hay que visitar», anotó.
«Mi idea es ir logrando resultados que demuestren que vale la pena ir escalando el esfuerzo. La Dirección tiene un buen equipo y el ministro [Gabriel Oddone] cree en esta herramienta», argumentó el arquitecto. Un horizonte que considera razonable es el que maneja España: que los valores catastrales representen la mitad del valor de mercado.
DISTANCIAS SUSTANTIVAS
«Cuando hablamos de riqueza en Uruguay, hablamos de la riqueza inmobiliaria, aunque muchas veces no nos demos cuenta», ha escrito el economista Mauricio De Rosa. De acuerdo a sus estimaciones,
el 87 por ciento de la riqueza total del país se compone de tierras y viviendas (La Diaria, 7-VIII-25).
Los impuestos que esa riqueza produce son una porción importante de los recursos con que cuenta el Estado. La contribución inmobiliaria, por ejemplo, representa más de la cuarta parte de los ingresos propios de los gobiernos departamentales (es decir, sin tomar en consideración las transferencias del gobierno nacional). La página de la OPP tiene publicados los datos hasta 2022: ese año la contribución significó el
26 por ciento de los ingresos departamentales y el porcentaje es mayor en Maldonado (27 por ciento) y en Montevideo (28 por ciento).
Por otra parte, según el encargado de la División Administración del organismo, Daniel Berrutti, la suma de los tributos nacionales que paga la propiedad (impuesto al patrimonio, a las transacciones patrimoniales y de Primaria) significa el 6,3 por ciento de la recaudación de la DGI.
Y la distancia entre los valores catastrales y los reales es muy grande. En los registros oficiales, al 31 de diciembre del año pasado, el total de los inmuebles urbanos significaba 48.686 millones de dólares y el total de los rurales 10.537. La estimación de los valores reales a la que pudo acceder el semanario es que el precio real de esos bienes es de 121.715 millones en el caso de los urbanos y de 70.244 en el de los rurales. Redondeando, la propiedad paga por menos de la tercera parte (el 30,85 por ciento) de lo que vale para el mercado.
Pero, con todo, en el caso de Guanahani, su venta parece haber traído algo de justicia. En alusión a los haberes pendientes por su participación en el reality Cantando 2024, la actriz Luisa Albinoni había tuiteado «Hola Marcelito. […] ¿Me vas a pagar lo del año pasado o me considero garcada?». Pero el 2 de julio, por la misma red, expresó: «Me depositaron!!! Gracias por el aguante!!! Los quiero mucho!!!».
